Cos'è l'home staging

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DI MICHELE FERRARI

Come vendere casa

Stai cercando come vendere casa? Ecco qui una guida con le migliori tecniche che ti permettono di trovare un compratore per la tua casa nel minor tempo possibile, al massimo del valore. In che modo? Con l’home staging.

Home staging: significato e metodo

Partiamo dall’home staging. Forse non ne hai mai sentito parlare e allora ecco qui il suo significato:

l’attività o la pratica di restyling e interior design per un immobile in vendita in modo da elevare la sua appetibilità verso i suoi compratori potenziali.

In pratica, l’home staging è una tecnica di comunicazione e marketing immobiliare per vendere o affittare casa nel minor tempo possibile e al miglior prezzo. E funziona? Sì. È un servizio a cui sempre più agenzie ed investitori ricorrono per gestire gli immobili con utili e provvigioni davvero interessanti.

Questa tecnica arriva dagli Stati Uniti e serve proprio a “mettere in scena” le potenzialità della tua casa. Infatti “staging” deriva da “stage” vuol dire “palcoscenico”.

Vendere casa velocemente e…

Attraverso le tecniche dell’home staging, possiamo indicarti come fare per vendere. Prima di tutto, però, devi avere chiari i tuoi obiettivi. Nella maggior parte dei casi, i tuoi obiettivi sono due. Eccoli qui:

  • vendere casa nel minor tempo possibile
  • vendere casa al massimo prezzo raggiungibile

 

Questi due obiettivi vanno insieme. Non ha senso che tu venda la tua casa in un giorno a metà del suo valore. E non ha senso che tu aspetti degli anni e decenni per vendere a prezzi troppo alti.

Il giusto approccio sta nella mediazione fra questi due obiettivi: vendi casa in poco tempo, al massimo del valore.

Cosa fare per vendere casa: homestaging reale e virtuale

Ora che hai chiari i tuoi obiettivi, vediamo cosa puoi fare per vendere casa. Hai visto che Home Staging vuol dire “messa in scena”. Devi fare proprio questo:

ricreare all’interno degli spazi abitativi un percorso emozionale per i compratori che permetta di innamorarsi di una casa e di comprenderne le potenzialità con un impatto immediato.

La decisione di un acquisto importante come una casa è soggetta al budget a disposizione ma la condizione che preme e spinge la ricerca (e l’acquisto) di uno spazio abitativo segue una logica emozionale, molto più di quanto tu creda.

In altre parole, se emozioni il compratore, mostrando che con la tua casa farà un salto di status, lui farà di tutto per averla. Ricorda però che l’home staging si divide in due grandi ambiti, complementari:

  • Home Staging fisico, si basa sull’allestimento vero e proprio dello spazio che vuoi vendere. Si arreda fisicamente lo spazio, si sistemano gli ambienti, si valorizza ogni angolo. E poi si fanno delle belle foto
  • il Virtual Home Staging, si basa sulla produzione di un 3d. In pratica fai l’allestimento degli ambienti in modo virtuale. In questo modo puoi fare delle proiezioni delle potenzialità dell’immobile, senza fare alcun intervento fisico.

 

Vediamo allora, nello specifico, cosa devi fare, combinando insieme Home Staging Fisico e Virtual Home Staging.

1. Fai un progetto architettonico

Magari il tuo spazio è già moderno, bellissimo, funzionale e ottimizzato per la vendita. In quel caso, passa al secondo punto.  In genere, la maggior parte degli appartamenti ha bisogno di un progetto.

Come funziona? Chiama dei professionisti che facciano un progetto per rinnovare il tuo appartamento.

Attenzione: ricorda che il tuo obiettivo è vendere. Lascia perdere soluzioni bizzarre e stravaganti, con arredi assurdi, colori strani e via dicendo. Scegli colori e stili neutri che permettano al futuro proprietario di personalizzare il suo appartamento una volta che lo avrà comprato. (leggi anche: come scegliere i colori per una casa in vendita)

2. Usa l’Home Staging Fisico: arreda e sistema

Ricorda: non si tratta mai di arredare un immobile vuoto.
L’Home Staging Fisico utilizza piccoli arredi, complementi, oggetti e tessili, illuminazione, profumazioni d’ambiente: interventi mirati e su misura per ogni casa e per ogni ambiente.

Devi arredare la zona giorno, la cucina, le camere da letto, la cabina armadio, lo studio, la cameretta, fino agli spazi esterni: devi immaginare il target di riferimento (studenti, professionisti, famiglie, ecc) e arredare di conseguenza.

3. Esalta i dettagli

Devi nascondere i difetti? No. L’obiettivo dell’Home Staging non è nascondere i difetti e le criticità di un immobile ma creare una soluzione, una identità.

Una nicchia, uno spazio buio o male illuminato, un ambiente relegato come secondario che spesso può essere riletto come piccolo studio. Tutti questi elementi possono darti una miriade di opportunità.

Tutto quello che devi fare è trovare una differente disposizione di utilizzo delle stanze e degli angoli.
Colori, forme, linee, ingombri variano a seconda delle caratteristiche dell’immobile su cui lavori per una valorizzazione immobiliare.

SNOOPY LAMPADA DA TAVOLO
A LUCE DIRETTA CON RIFLETTORE IN METALLO VERNICIATO E BASE
IN MARMO DI CARRARA BIANCO. DISEGNATA DA ACHILLE E PIER GIACOMO CASTIGLIONI NEL 1967.

Variano anche i punti di forza e di debolezza:

  • la zona: sei in centro città, sei in cima a una bella collina, sei in periferia? A seconda di dove sei può cambiare il tuo pubblico target
  • la metratura: hai 50 mq o ne hai 200? Se ne hai pochi potrai fare un bel monolocale, ottimizzando la resa;
  • i servizi adiacenti: tu hai servizi comodi o sei perso nel nulla? Esalta i dettagli in ogni caso.

4. Fai delle foto belle

Ovvio? Non proprio. Avrai fatto un giro sui siti di affitto e vendita di appartamenti: le foto sono quasi sempre molto brutte.

Una bella foto però può fare la differenza, perché è proprio a partire dalle fotografie che i compratori sceglieranno se contattarti o meno.

Sai benissimo che la ricerca di una casa avviene prevalentemente on line: il click sull’immagine che colpisce e che pone l’attenzione dell’acquirente sul nostro immobile è il primo passo.

Impensabile realizzare un ottimo allestimento e lasciare che venga divulgato e pubblicato con immagini che penalizzano la casa!

Ah, non basta un bravo fotografo: la modalità degli scatti dovrà essere per il Real Estate, ovvero il mercato immobiliare. Una fotografia d’interni è differente da quella dedicata agli affitti brevi e ancora diversa da quella destinata alla vendita dell’immobile.

Non sai come fare? Niente paura: abbiamo una guida completa proprio per te. Clicca qui.

5. Interagisci con l’agenzia immobiliare

Lo devi fare: devi interagire al massimo con l’agenzia immobiliare.

Devi pianificare bene ogni visita immobiliare: programma di visita, gergo tecnico, informazioni, ecc.
Devi accompagnare i visitatori e individuare, ad esempio, i momenti e i punti focali dove fermarsi per illustrare al meglio la casa.

Un/una Home Stager professionista è una figura di riferimento per gli investitori.

Obiettivo? La vendita immediata. Vendita immediata e trattativa minima o assente, sono due argomenti che gli investitori tengono ben presente. Ecco perché spesso l’home stager vuole essere presente durante la presentazione della casa. Ed ecco perché è vitale che ci sia un buon dialogo con l’agenzia.

6. Usa il virtual home staging e i render 3d

Puoi far sognare il tuo pubblico senza fare nulla… di fisico.

L’home staging virtuale ti permette di realizzare dei supporti multimediali (render e video) che aiutano a valorizzare un immobile in modo virtuale: una simulazione della realtà.

Grazie a programmi di disegno 3d puoi ricreare gli immobili e trasformarli come vuoi: puoi mostrare un nuovo arredo, puoi far vedere una demolizione delle pareti interne, puoi modificare le finiture (pavimenti, piastrellatura e cartongessi). Una volta realizzato il modello virtuale, puoi scegliere di ottenere delle immagini: i render 3d.

7. Foto o… video dell’appartamento

Puoi anche ottenere dei video, sfruttando le immagini statiche realizzate.
Se puoi investire di più, puoi:

  • avere dei veri e propri video all’interno degli immobili, 
  • avere degli ambienti virtuali che possono essere visualizzate tramite visori 3d direttamente all’interno dell’immobile, dando così il senso di un vero e proprio tour virtuale.

I vantaggi dell’Home staging virtuale

E per concludere, vediamo un po’ di vantaggi dell’Home Staging Virtuale. Certo, puoi far sognare il tuo pubblico senza spendere soldi in modifiche fisiche al tuo immobile.
Ma i vantaggi non sono solo questi, sono molti di più.
Vediamoli insieme.

È veloce da realizzare

Uno dei punti di forza di questa tecnica è la velocità di realizzazione.

Puoi realizzare un home staging virtuale nelle primissime fasi dell’acquisizione di un immobile per la vendita.

Un esempio? Puoi farlo il giorno stesso del rogito di acquisto dell’immobile da ristrutturare. E poi puoi vendere subito.
Questo è un notevole vantaggio: puoi risparmiare mesi.
Non ti serve aspettare di finire la ristrutturazione, né la realizzazione di un home stage fisico.
Fai tutto subito: fai dei render 3D convincenti, metti l’immobile sul mercato e lo vendi su carta. Un vantaggio extra? Il compratore potrà decidere le finiture sulla base dei tuoi render, con una buona base di personalizzazione.

Puoi mostrare la “fine lavori”

Un altro vantaggio dell’home staging virtuale? Fai vedere le immagini della fine dei lavori prima del tempo, anche quando questi sono molto invasivi. Pensa all’abbattimento di una tramezza tra la cucina e la zona giorno. La fase di cantiere non è molto sexy: c’è polvere e disordine dappertutto.

Tu invece puoi far vedere come sarà alla fine: un ambiente piacevole, moderno, accogliente e luminoso.
Quando i lavori saranno finiti davvero, potrai mostrare il prima e dopo, con un effetto Wow assicurato.

Puoi valutare i materiali

Sì, puoi valutare l’effetto dei materiali prima ancora di realizzare il progetto.

In questo modo, potrai metterti d’accordo con il compratore e apportare modifiche in corso d’opera. Qualche esempio: il colore delle pareti, la posizione delle luci sul soffitto, il tipo di pavimento.

Le modifiche sono facili e veloci. Ti basta modificare il 3d per ottenere un nuovo progetto di home staging virtuale. Puoi andare incontro ai gusti dei tuoi compratori.

Ecco un esempio:

Fai un appartamento impostato su un target famiglia di 3 o 4 persone. Un potenziale compratore ti dice che vorrebbe l’immobile per affitti brevi a studenti universitari. E tu che fai? Modifichi il progetto 3d sul nuovo target, conquisti il compratore e provi a vendere subito.

Il 3d è ottimo anche per gli architetti in fase di progettazione. Aiuta sia nella gestione del progetto, sia nella scelta delle finiture. Il 3d è comodissimo anche nella fase di contabilizzazione e permette di fare un capitolato preciso.

Hai tanto materiale da mostrare

Quando fai home staging virtuale, hai un sacco di materiale da mostrare ai compratori. Ecco qui un elenco che può chiarirti le idee.

  • Render e immagini statiche: simulano le fotografie degli ambienti finiti, scattate ad altezza d’uomo.
  • Piante e planimetrie. Sono più leggibili delle classiche piante architettoniche, perché hanno colori ed elementi in 3d. In altre parole, sono comprensibili a tutti.
  • Video realizzati con le immagini statiche. Sono video leggeri, con musica e scritte, che presentano le immagini 3d in modo gradevole e ordinato.
  • Video render. Sono veri e propri filmati degli spazi, come se un cameraman avesse percorso gli ambienti della casa.
  • Visori con realtà aumentata render. Il tuo compratore mette un visore e si immerge nella casa del futuro. In altre parole, può spostarsi al suo interno e osservare come sarà.
  • Prima e dopo. Una foto del cantiere allo stato attuale viene messa di fianco all’immagine dell’ambiente finito. Un viaggio nel tempo, dal passato al futuro.
  • Schemi per la comprensione dell’immobile. Schemi semplici e colorati per far capire la distribuzione degli spazi.
  • Immagini aeree e a volo d’uccello. Immagini dall’alto per comprendere un progetto nella sua globalità.
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